位置: 首页 > 新闻动态 > 公司新闻
“登陆界面”泛海控股去地产化:“坐地生财”模式难以为继 作者:亚博网页版    发布时间:2021-09-27

本文摘要:几年后,泛海控股公司(以下称泛海)的上海董家渡10号地块将于今年10月再次登场。

登陆界面

几年后,泛海控股公司(以下称泛海)的上海董家渡10号地块将于今年10月再次登场。根据住宅企业的快速周转,去库存的想法,这块位于上海外滩核心地区的优质土地应该早上市,为什么在泛海手中经过13年才上市?对于项目进展功能障碍,泛海董事会办公室对记者的恢复称为因为征集地很有趣。但是,人民网记者发现泛海旗下北京、武汉等项目的上市周期达到了10年以上。

这背后有什么研究开发逻辑?泛海模式:开发13年房价为5倍的13年前,泛海借旧区改建以零成本提供董家渡10号、12号、14号三个外滩核心区域,合计约12万平方米,但得到的是毛地,不是纯地,所以泛海必须分担所属区域的征集工作。征集地的可玩性很高,但在一定程度上参加了董家舟旧区的改建,其他两家住宅企业华润置地和华浙集团可能没有被泛海所指的征集地拖走。其中,华润的外滩九里于2005年9月分散。

华浙旗下董家舟的项目公司上海华浙外滩职业公司于2005年被绿城收购,2009年8月绿城黄浦湾散户。2005年华润外滩九里售价2.5万元左右,绿城黄浦湾2009年售价5万元左右,目前上市的三期散户价格早已降至12万左右。

从2005年到2015年,董家舟周边的房价达到了约5倍,此时泛海所属董家渡10号地块的征集工作也相似,今年10月分散。没有独特的偶然。泛海在北京的项目泛海国际二期也面临着同样的研究开发途径。

2004年,泛海在北京获得东风乡4宗地块总价约2.25亿元,总面积29.1万平方米,建筑规模达87万平方米,综合楼价约262元。十年后,这四块土地所在的泛海国际第二期进入散户,按成交价格平均每平方米10万元计算,也是当初地价的381倍。除北京、上海外,泛海在武汉的王家墩项目也经过了约12年的入市周期。纵观泛海房地产业务的发展模式,年轻时以低成本、大体量在二线城市核心地区获得土地,由于各种原因推迟开发进度,最后以高单价进入市场。

相比之下,泛海看起来更像内地版的李嘉诚。上海指数研究院研究总监陈延彬指出,李嘉诚旗下的发展商房地产还在囤积贬值受到外界的谴责。去地产化:在低成本、低毛利率模式下,瓶颈在这种研发模式下,泛海的财务报表也呈现出低负债率和低毛利率共存的特征。

泛海年报显示,泛海净负债率从2011年的128%、2012年的160%、2013年的218%上升到2014年的229%。陈延彬指出,征集地需要大量资金投入,项目开发周期变长也需要大量财务费用。广发证券的研究报告显示,房地产业毛利率持续下降近年来,泛海控股公司的毛利率从2011年开始保持在50%以上,远远高于房地产业的平均水平。

登陆界面

泛海项目少,体积大,对单项销售业绩依赖度高。据2014年年报报道,泛海建设房地产销售收入97.8亿元,与13年相比大幅增长67.4%,武汉王家墩项目贡献销售额达80亿元,业绩贡献率达80%。

泛海董事会办公室对记者作出反应,目前泛海正在加快其项目的研发,未来泛海的销售业绩也将进入增长期。广发证券的研究报告还表明,随着上海董家舟项目10号地的一期进入市场销售,截止到2016年,泛海预计销售规模会超过150亿到200亿。以低成本提供一二线城市核心地区大量土地的前期优势,承担了泛海房地产板块现在业绩的快速增长,但这种模式可能难以继续。

登陆界面

亿翰智库研究总监张化东指出,泛海以低土地成本承担的低周转、低毛利率的模式已经遇到瓶颈期,随着地价下降和二线城市核心地区土地不足,其发展模式不可持续。以上观点也得到泛海董事会办公室的否认,在一二线城市核心区域以较低的价格获得大量土地已经不行了,但房地产业已经从黄金时代向白银时代过渡。

泛海董事会办公室向人民网记者说明,从去年开始,泛海以金融为主体,以产业为基础,以互联网为平台的生产融合国际企业集团的发展目标开始变革。为了构筑上述目标,仅仅一年,泛海控股就逐渐构筑了证券、信托、保险、基金、资产管理和网络金融业务的布局。年报显示,2014年泛海金融收入比企业总收入超过20.4%,比上年增加19.41%,核心房地产业务占75.19%,比上年减少1.05%。

在房地产行业毛利率上升、土地成本高的背景下,泛海在新的战略中没有提到房地产的话,记者询问未来房地产板块的发展计划时,泛海董事会办公室向人民网记者恢复了。我们现在的任务主要是去库存,现有的土地储备已经充分开发了未来几年。


本文关键词:亚博网页版,登陆界面

本文来源:亚博网页版-www.piloshoes.com